Najem krótkoterminowy zmieni turystykę. Co to znaczy dla Świnoujścia, Międzyzdrojów, czy Dziwnowa?

Przez lata najem krótkoterminowy nad polskim morzem rozwijał się w swoistej próżni prawnej – dynamicznie, zyskownie i w znacznej mierze poza kontrolą organów państwowych. Rok 2026 zamyka ten rozdział. Podwójny impuls regulacyjny – unijne rozporządzenie STR i krajowy projekt ustawy – zmusza właścicieli apartamentów, inwestorów i samorządy do fundamentalnego przemyślenia modelu, który przez dekadę wyglądał jak nieomylna receptura sukcesu.

Polskie wybrzeże Bałtyku przeżyło w ciągu ostatniej dekady prawdziwą rewolucję zakwaterowania. Tradycyjne pensjonaty i hotele stopniowo traciły prymat na rzecz prywatnych apartamentów, rezerwowanych przez Airbnb, Booking i dziesiątki krajowych platform. W miejscowościach takich jak Świnoujście, Międzyzdroje czy Dziwnów liczba prywatnych lokali oferowanych turystom zaczęła konkurować – a niekiedy przewyższać – zasoby klasycznej bazy hotelowej.

Dane statystyczne potwierdzają skalę zjawiska. W 2025 roku z krajowych obiektów noclegowych skorzystało 58,9 mln turystów, co oznacza wzrost o 11,6 proc. rok do roku. Bardzo dynamicznie rozwijał się segment najmu krótkoterminowego – szacunkowa liczba noclegów rezerwowanych przez platformy internetowe osiągnęła 44,8 mln, co plasuje Polskę w europejskiej czołówce rynku short-term rental.

Wyższe obłożenie hoteli, apartamentów i pensjonatów przełożyło się bezpośrednio na poprawę rentowności branży, a tym samym na większe inwestycje i dalszy rozwój infrastruktury. Łącznie wydatki turystyczne w 2025 roku osiągnęły 94 mld zł. Polska znalazła się na drugim miejscu w Unii Europejskiej pod względem dynamiki wzrostu turystyki.

Ten sukces ma jednak swoją ciemniejszą stronę. Według unijnych polityków, rynek najmu krótkoterminowego od lat funkcjonował w strefie niedookreślonych przepisów. Brakuje jednej, dedykowanej ustawy, która kompleksowo regulowałaby tę formę działalności. Skutek był przewidywalny: szara strefa rozkwitała, a państwa traciły miliardy w podatkach. Równocześnie pojawiły się uciążliwości dla sąsiadów w postaci imprez, hałasu i ciągłej rotacji obcych ludzi w kamienicach.

Podwójny cios regulacyjny: UE i Warszawa jednocześnie

Zmiany nadchodzą z dwóch stron jednocześnie – z Brukseli i z krajowego Parlamentu. Oba nurty regulacyjne są ze sobą powiązane, ale różnią się zakresem i terminami wdrożenia.

Od maja 2026 roku wchodzą w życie przepisy wynikające z unijnego rozporządzenia STR (UE 2024/1028), które nakłada na Polskę obowiązek uruchomienia systemu rejestracji lokali oraz udostępniania danych o najmie krótkoterminowym platformom rezerwacyjnym i organom administracji. Rozporządzenie działa bezpośrednio – nie wymaga krajowej ustawy wykonawczej, by obowiązywać, choć ta jest potrzebna do pełnej implementacji.

Unijne rozporządzenie STR zakłada wdrożenie przepisów do 20 maja 2026 r., jednak termin ten może nie zostać dotrzymany. Samorządy mają ograniczony czas na wpisanie do ewidencji dziesiątek tysięcy lokali.

Pod koniec 2025 roku Ministerstwo Sportu i Turystyki opublikowało projekt ustawy, który ma kompleksowo uregulować rynek najmu krótkoterminowego. Projekt polskiej ustawy wpłynął do Sejmu 29 grudnia 2025 roku, a jego pierwsze czytanie odbyło się 17 kwietnia 2026 roku. Projekt ustawy przesądza, że usługa hotelarska obejmuje każde krótkotrwałe zakwaterowanie trwające nie dłużej niż 30 dni. Wynajmując mieszkanie na doby, automatycznie stajesz się podmiotem hotelarskim ze wszystkimi prawnymi konsekwencjami tego statusu.

Co konkretnie się zmienia – sześć kluczowych punktów

• Obowiązkowa rejestracja w CWTON. Każdy lokal przeznaczony na wynajem krótkoterminowy będzie musiał zostać wpisany do nowo tworzonego Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Właściciel otrzyma indywidualny numer identyfikacyjny, który będzie obowiązkowy w każdej ofercie publikowanej w internecie. Bez tego numeru platformy takie jak Airbnb czy Booking nie będą mogły dopuścić oferty do publikacji.
• Limit 3 miesięcy dla głównego miejsca zamieszkania. Jeżeli wynajmujesz mieszkanie, w którym jesteś zameldowany lub faktycznie mieszkasz na stałe, w 2026 roku będziesz mógł prowadzić najem krótkoterminowy maksymalnie przez trzy miesiące w ciągu roku kalendarzowego. To rozwiązanie ma chronić rynek najmu długoterminowego.
• Zgoda wspólnoty dla lokali inwestycyjnych. Znacznie więcej formalności dotyczy mieszkań, które nie są miejscem stałego pobytu właściciela – najem krótkoterminowy w takim lokalu będzie możliwy wyłącznie po uzyskaniu zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni.
• Uchwałowe strefy zakazu i limity gminne. Projekt daje radom gmin potężne uprawnienie: możliwość ustanawiania stref, w których najem krótkoterminowy będzie całkowicie zakazany. Gminy będą mogły ustalać własne limity liczby dni najmu w roku oraz wprowadzać strefy zakazu.
• Zmiana statusu podatkowego. Nowe przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego mają sprawić, że wynajem mieszkań na doby będzie traktowany jak działalność gospodarcza, a nie najem prywatny. Oznacza to wyższy ryczałt i większe obciążenia formalne.
• Kary do 50 000 zł. Za działanie bez rejestracji lub naruszenie warunków uchwały gminnej projekt przewiduje dotkliwe sankcje finansowe – nawet 50 000 złotych za jeden lokal.

Region zachodniopomorski stanowi jeden z najbardziej newralgicznych obszarów całej tej regulacyjnej rewolucji. Skupienie kilku bardzo odmiennych destynacji turystycznych – od wyspiarskiego Świnoujścia, przez prestiżowe Międzyzdroje, po rozwijający się Dziwnów i metropolitarny Szczecin – sprawia, że nowe przepisy będą oddziaływać tu na wiele różnych sposobów.

Międzyzdroje i Świnoujście mocno zwiększyły obłożenie poza sezonem wakacyjnym. Goście coraz częściej wybierają apartamenty z usługami charakterystycznymi dla hoteli. To kluczowa obserwacja: rynek zmierzał już w kierunku hotelizacji oferty, a nowe przepisy tylko ten trend przyspieszają.

Każde ograniczenie podaży i wzrost kosztów operacyjnych mają swoje odzwierciedlenie w cenach. Nadmiernie restrykcyjne przepisy mogą ograniczyć liczbę dostępnych noclegów, podnieść ceny wyjazdów do miast i osłabić atrakcyjność inwestowania w mieszkania na wynajem. Mechanizm jest prosty: część właścicieli, którym nie opłaci się spełnianie nowych wymogów, wycofa lokale z rynku. Mniejsza podaż przy utrzymanym popycie przełoży się na wyższe ceny. Dotyczy to szczególnie miejscowości silnie sezonowych jak Dziwnów, gdzie zaplecze hotelowe jest stosunkowo skromne.

W 2025 roku średni zwrot z inwestycji w apartament nad morzem wynosił 6–8 proc. netto rocznie, a apartament 40–50 m² w popularnej miejscowości nadmorskiej mógł generować 65–90 tys. zł przychodu rocznie przy dobrym obłożeniu. Nowe regulacje podniosą koszty operacyjne, ściskając marże – ale właściciele z dużym prawdopodobieństwem przerzucą przynajmniej część tego ciężaru na gości.

Konsolidacja: amatorzy odpadną, profesjonaliści zostaną

Najpoważniejszą strukturalną zmianą nie będzie jednak wzrost cen, lecz gruntowna przebudowa krajobrazu podmiotów działających na rynku. Rynek na pewno się zmieni – stanie się bardziej uregulowany, bardziej przejrzysty i niestety mniej dostępny dla drobnych podmiotów, ponieważ koszty funkcjonowania wzrosną. Dla profesjonalnych firm zarządzających dziesiątkami lokali to koszt do zaakceptowania. Natomiast dla kogoś, kto wynajmuje jedno mieszkanie kilka razy w roku, może to być punkt przełomowy. Część właścicieli zapewne zrezygnuje.

Nadchodzące regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego nie osłabią rynku apartamentów wakacyjnych, lecz przyspieszą jego profesjonalizację i zwiększą bezpieczeństwo inwestorów. Najbliższe lata będą okresem bardzo wyraźnej profesjonalizacji i częściowej konsolidacji rynku najmu krótkoterminowego.

Dla Świnoujścia, Międzyzdrojów i innych miejscowości zachodniopomorskich oznacza to bardzo konkretny scenariusz: znikną setki ofert od niespecjalistycznych wynajmujących. W ich miejsce umocnią się duże platformy zarządzające kilkudziesięcioma lub kilkusetoma lokalami jednocześnie – z recepcją, sprzątaniem na poziomie hotelowym, polisą OC i numerem w CWTON. To zmiana jakościowa, ale nieuchronnie idzie za nią ograniczenie różnorodności i uroku niepowtarzalnych, prywatnych apartamentów.

Szara strefa: gigantyczny problem do rozwiązania

Do tej pory rynek rozwijał się bardzo dynamicznie, często szybciej niż regulacje, co w wielu miejscowościach prowadziło do sytuacji, w której prywatne apartamenty liczebnie przewyższały tradycyjne obiekty hotelowe.

Skala szarej strefy w najmie krótkoterminowym jest trudna do precyzyjnego oszacowania, ale branża i organy skarbowe zgodnie przyznają, że znaczna część przychodów z Airbnb i Bookingu nigdy nie trafiła do urzędów skarbowych. Trwają prace nad ustawą, która dostosuje nowe przepisy do polskiego porządku prawnego. Projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich, który jest obecnie procedowany, przygotowało Ministerstwo Sportu i Turystyki. Zmiany te pozwolą w pełni dostosować polskie prawo do regulacji unijnych.

Platformy rezerwacyjne zostaną zobowiązane do weryfikowania numerów rejestracyjnych przed opublikowaniem oferty – co w praktyce uczyni działanie w szarej strefie znacznie trudniejszym. Choć doświadczenie innych krajów pokazuje, że całkowite jej wyeliminowanie jest nierealne.

Polska nie wynajduje koła na nowo. Amsterdam stosuje limit 30 dni rocznie (z planami obniżenia do 15 w wybranych dzielnicach), Paryż od stycznia 2025 roku ograniczył wynajem do 90 dni rocznie, a Barcelona całkowicie wstrzymała wydawanie nowych licencji na wynajem turystyczny.

Polskie kurorty są jednak od paryskiego centrum różne pod wieloma względami. Świnoujście, Dziwnów czy Międzyzdroje nie borykają się z problemem masowego wysiedlenia stałych mieszkańców – bo tych stałych mieszkańców jest stosunkowo niewielu w porównaniu z liczebnością turystów w sezonie. Regulacje miejskie, ograniczające wynajem ze względu na presję mieszkaniową, mają tu mniejsze uzasadnienie niż np. w Szczecinie, gdzie centrum jest zamieszkałe przez tysiące osób.

Perspektywy: nie apokalipsa, ale gruntowna zmiana

Rynek najmu krótkoterminowego nie zniknie. Jest zbyt duży, zbyt rentowny i zbyt potrzebny. Turystyka to jeden z filarów polskiej gospodarki, a hotele nie są w stanie obsłużyć całego popytu, zwłaszcza w sezonie.

Najem krótkoterminowy nadal będzie potrzebny – zarówno turystom, jak i osobom podróżującym służbowo, rodzinom czy osobom w relokacji. Zmieni się jednak sposób jego prowadzenia. Rynek stanie się bardziej formalny, bardziej kontrolowany i bardziej wymagający. Część właścicieli może zrezygnować, część przejdzie do najmu średnioterminowego, a część zdecyduje się na współpracę z profesjonalnym operatorem.

Projekty zarządzane w sposób profesjonalny zyskają przewagę konkurencyjną, a inwestorzy – większą przewidywalność i bezpieczeństwo lokowania kapitału. Zmiany planowane na 2026 rok potwierdzają trend widoczny już dziś: rośnie znaczenie kompleksów oferujących nie tylko dobrą lokalizację, ale też stabilny, zgodny z prawem model wynajmu.

Dla Świnoujścia, Międzyzdrojów i Dziwnowa konkretne konsekwencje będą zależały przede wszystkim od decyzji lokalnych władz. Gminy, które zdecydują się na rozsądne – a nie restrykcyjne – wdrożenie nowych uprawnień, zachowają atrakcyjność turystyczną i bogactwo oferty noclegowej. Te, które w uchwałach pójdą zbyt daleko, mogą stracić turystów na rzecz sąsiadów.