Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło projekty trzech ustaw, które mają gruntownie zmienić zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, zarządzania lokalami komunalnymi oraz wspólnot mieszkaniowych. Nowe przepisy planowane są do przyjęcia w II kwartale 2026 roku i – jak wskazują eksperci – znacząco wpłyną na codzienne życie milionów mieszkańców.
Największe zmiany szykują się w spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt przewiduje przywrócenie członkostwa osobom, które utraciły je wskutek kontrowersyjnych zmian z 2017 roku. Jednocześnie wprowadzona zostanie kadencyjność zarządów, a dokumenty spółdzielni będą musiały być publikowane online. Zmiany mają zwiększyć przejrzystość finansową i ograniczyć ryzyko przerzucania długów pojedynczych lokatorów na wszystkich członków.
Samorządy zyskają większe narzędzia w zarządzaniu zasobem komunalnym. Regularna weryfikacja dochodów najemców ma odbywać się co najmniej raz na pięć lat, a przy przydziale lokali analizowany będzie także majątek, w tym posiadanie nieruchomości w sąsiednich miejscowościach. Zmienią się również zasady dziedziczenia najmu – automatyczne przechodzenie umów na bliskich zostanie zastąpione możliwością ubiegania się o nową umowę.
Część lokali komunalnych będzie mogła być wynajmowana osobom o średnich dochodach, ale za wyższy czynsz. Pieniądze z tego tytułu mają zasilać rozwój zasobu. Z kolei dodatki mieszkaniowe zostaną powiązane z faktyczną sytuacją rodziny – gminy zyskają prawo odmowy wsparcia w przypadku rozbieżności między deklaracjami a stanem faktycznym.
Najbardziej odczuwalne zmiany dotkną wspólnoty mieszkaniowe. Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali i Prawa budowlanego doprecyzowuje, które elementy budynku należą do części wspólnych, a które są wyłączną odpowiedzialnością właściciela mieszkania. Balkony, loggie i tarasy zostaną w części przypisane do nieruchomości wspólnej – konstrukcje i balustrady będą finansowane z budżetu wspólnoty, natomiast wewnętrzna przestrzeń pozostanie obowiązkiem lokatora.
Wspólnoty zyskają możliwość samodzielnego dochodzenia roszczeń za wady budynków, a także narzędzie do podwyższania zaliczek właścicielom, których sposób korzystania z lokalu generuje wyższe koszty. Nowelizacja wprowadzi również obowiązek udostępniania mieszkań w sytuacjach awarii czy zagrożenia bezpieczeństwa. Odmowa może skutkować grzywną, a w skrajnych przypadkach interwencją służb.
Dodatkowo wprowadzony zostanie obowiązkowy fundusz remontowy, uproszczone zostaną procedury głosowania, a zebrania właścicieli będzie można zwoływać także z ich inicjatywy. Coroczne sprawozdania zarządów będą musiały mieć przejrzystą formę pisemną, obejmującą część finansową.
Pakiet zmian oznacza, że właściciele mieszkań będą musieli liczyć się z wyższymi opłatami. Obowiązkowe fundusze remontowe, większy zakres odpowiedzialności wspólnot za części wspólne i precyzyjne zasady utrzymania instalacji spowodują wzrost obciążeń finansowych. Z drugiej strony rząd argumentuje, że nowe przepisy mają uporządkować system, zwiększyć bezpieczeństwo i transparentność, a także zapewnić bardziej sprawiedliwy podział kosztów utrzymania budynków.
