Dyskusja o sprzedaży nieruchomości komunalnych zwykle koncentruje się wokół prostego pytania: ile pieniędzy trafi do budżetu miasta. Znacznie rzadziej pojawia się jednak pytanie ważniejsze z punktu widzenia urbanistyki i długofalowego zarządzania samorządem: co miasto traci wraz ze sprzedażą gruntu? Temat wywołał portal eswinoujscie.pl wskazując, że „Jeszcze kilka lat temu Joanna Agatowska jako radna opozycji wielokrotnie krytykowała sprzedaż miejskich nieruchomości. W debacie publicznej pojawiały się głosy o wyprzedaży majątku miasta, utracie kontroli nad atrakcyjnymi gruntami oraz pozbywaniu się terenów, które mogłyby służyć przyszłym pokoleniom mieszkańców Świnoujścia. Dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Joanna Agatowska od dwóch lat pełni funkcję prezydenta Świnoujścia, a na oficjalnym portalu miejskim regularnie pojawiają się kolejne ogłoszenia dotyczące sprzedaży nieruchomości komunalnych”.
To właśnie ten aspekt coraz bardziej niepokoi. Nieruchomości komunalne nie są zwykłym składnikiem majątku, lecz jednym z podstawowych narzędzi prowadzenia polityki rozwojowej. W tym kontekście warto przyjrzeć się sytuacji w Świnoujściu. Jak zauważył portal eŚwinoujście, w ostatnim czasie do sprzedaży trafiają kolejne atrakcyjne nieruchomości położone zarówno w centralnych częściach miasta, jak i w rozwijających się dzielnicach. Wśród nich znajdują się działki budowlane, grunty usługowe oraz tereny o wysokim potencjale inwestycyjnym.
Formalnie jest to działanie zgodne z prawem i często stosowane przez samorządy. Ale czy jest to rozwiązanie korzystne w perspektywie najbliższych dekad?
W urbanistyce i zarządzaniu majątkiem publicznym istnieje pojęcie „horyzontu politycznego”. Oznacza ono, że wielu samorządowców podejmuje decyzje przede wszystkim w perspektywie najbliższej kadencji, a nie kolejnych dwudziestu czy trzydziestu lat. Trudno się temu dziwić. Sprzedaż działki przynosi natychmiastowy efekt – pieniądze wpływają do budżetu, można sfinansować inwestycje, poprawić wskaźniki finansowe lub zamknąć rok bez konieczności szukania innych źródeł dochodów. Korzyść jest szybka, widoczna i politycznie wygodna. Koszty pojawią się znacznie później, często wtedy, gdy obecnych włodarzy nie będzie już w ratuszu.
Warto tu zaznaczyć, że miasto nie jest przedsiębiorstwem rozliczanym z wyniku za kolejny kwartał. Samorząd powinien myśleć kategoriami pokoleń. Działka sprzedana dzisiaj może za piętnaście lat okazać się idealnym miejscem pod park, szkołę, centrum aktywności społecznej, mieszkania komunalne czy nową przestrzeń publiczną. Wówczas mieszkańcy usłyszą, że teren jest już prywatny, a jego odkupienie kosztowałoby wielokrotnie więcej niż kiedyś uzyskano ze sprzedaży. Dlatego pytania kierowane dziś pod adresem władz Świnoujścia nie dotyczą wyłącznie konkretnych nieruchomości. Dotyczą filozofii zarządzania miastem. Czy obecna polityka sprzedaży gruntów jest elementem przemyślanej strategii rozwoju, czy też klasycznym przykładem zamiany długoterminowego potencjału miasta na krótkoterminowe korzyści budżetowe?
To właśnie w tym miejscu pojawia się pytanie o Joannę Agatowską. Jako radna opozycji wielokrotnie krytykowała sprzedaż miejskich nieruchomości, wskazując na ryzyko utraty kontroli nad strategicznymi terenami. Dziś sama stoi przed pokusą sięgnięcia po rozwiązanie, które daje szybki zastrzyk gotówki do budżetu. Czy jest to dowód na zmianę poglądów, czy raczej przykład tego, jak odpowiedzialność za finanse miasta zmienia perspektywę patrzenia na majątek komunalny? Odpowiedź na to pytanie będzie miała znaczenie nie tylko dla obecnej kadencji, ale również dla tego, jak Świnoujście będzie mogło rozwijać się za dziesięć, dwadzieścia czy trzydzieści lat.
Grunt to nie tylko majątek. To instrument polityki miejskiej
Współczesna urbanistyka coraz częściej odchodzi od traktowania gruntów publicznych wyłącznie jako aktywów finansowych. W literaturze dotyczącej rozwoju miast nieruchomości komunalne określane są jako strategiczna rezerwa rozwojowa. Pozwalają one reagować na przyszłe potrzeby mieszkańców bez konieczności ponoszenia ogromnych kosztów wykupu terenów od prywatnych właścicieli.
Miasto posiadające atrakcyjne grunty dysponuje znacznie większą swobodą działania. Może planować budowę szkół, przedszkoli, parków, terenów rekreacyjnych, mieszkań komunalnych, obiektów sportowych czy centrów aktywności społecznej. Może również kreować rozwój turystyki poprzez tworzenie nowych przestrzeni publicznych. Po sprzedaży nieruchomości taka możliwość zostaje bezpowrotnie utracona. Samorząd otrzymuje jednorazowy dochód, ale traci kontrolę nad sposobem wykorzystania terenu w przyszłości.
Jednym z najczęstszych błędów popełnianych przez samorządy jest patrzenie na nieruchomości wyłącznie przez pryzmat bieżących potrzeb finansowych.
Ekonomiści samorządowi od lat zwracają uwagę, że sprzedaż majątku komunalnego jest jednym z najmniej trwałych źródeł dochodu. Dochód ze sprzedaży pojawia się tylko raz. Koszty utraty nieruchomości mogą natomiast być odczuwalne przez dziesięciolecia.
W wielu polskich miastach można dziś obserwować skutki decyzji podjętych kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu. Tereny sprzedane prywatnym inwestorom w okresie przejściowych problemów budżetowych są obecnie potrzebne pod rozwój usług publicznych, jednak ich odzyskanie okazuje się niemożliwe lub wymaga wydatkowania wielokrotnie większych środków niż te uzyskane podczas sprzedaży. To zjawisko określane jest przez urbanistów jako utrata potencjału rozwojowego miasta.
Świnoujście nie jest typowym samorządem. To miasto o wyjątkowym położeniu, ograniczone geograficznie przez wodę, obszary chronione i istniejącą zabudowę. Oznacza to, że liczba atrakcyjnych terenów możliwych do zagospodarowania jest naturalnie ograniczona. W takich warunkach każda nieruchomość komunalna zyskuje dodatkową wartość strategiczną. Grunty położone w atrakcyjnych lokalizacjach mogłyby w przyszłości służyć nie tylko inwestycjom komercyjnym, ale także realizacji celów publicznych związanych z jakością życia mieszkańców. W miastach turystycznych szczególnie istotne stają się dziś przestrzenie wspólne, ogólnodostępne tereny rekreacyjne, miejsca integracji społecznej oraz infrastruktura poprawiająca atrakcyjność życia poza sezonem wakacyjnym. Tymczasem sprzedaż nieruchomości oznacza przekazanie decyzji o przyszłym zagospodarowaniu w ręce prywatnych właścicieli, których cele są naturalnie odmienne od celów samorządu.
Od właściciela do regulatora
W urbanistyce funkcjonuje również pojęcie „utraty sprawczości przestrzennej” – to równie ważne w kontekście Świnoujścia. Oznacza ono sytuację, w której samorząd stopniowo pozbywa się własnych gruntów i z aktywnego uczestnika rozwoju miasta staje się jedynie regulatorem działań podejmowanych przez prywatnych inwestorów. Im mniej terenów pozostaje w majątku publicznym, tym mniejszy wpływ władz na kierunek rozwoju przestrzennego miasta.
To właśnie dlatego wiele europejskich samorządów odchodzi dziś od sprzedaży gruntów na rzecz dzierżawy długoterminowej, użytkowania wieczystego lub partnerstw publiczno-prywatnych. Pozwala to zachować kontrolę nad strategicznymi terenami przy jednoczesnym generowaniu dochodów.
Portal eŚwinoujście nie bez powodu przypomina, że jako radna opozycji wielokrotnie podnosiła argumenty dotyczące ochrony majątku miejskiego oraz zagrożeń wynikających z wyprzedaży gruntów. Dziś sytuacja wygląda inaczej. Nie jest to zjawisko wyjątkowe. W praktyce samorządowej często okazuje się, że odpowiedzialność za budżet wymusza decyzje, które z perspektywy opozycji wydawały się niedopuszczalne. Nie zmienia to jednak faktu, że mieszkańcy mają prawo oczekiwać jasnego wyjaśnienia, dlaczego działania krytykowane kilka lat temu są obecnie realizowane przez te same osoby.
Kluczowym problemem nie jest sama sprzedaż pojedynczych nieruchomości. Prawdziwe pytanie brzmi, czy istnieje długofalowa strategia gospodarowania majątkiem komunalnym. Mieszkańcy mają prawo wiedzieć, które tereny są uznawane za strategiczne, które mogą zostać przeznaczone do sprzedaży oraz jakie funkcje publiczne mają zostać zabezpieczone na przyszłość. W przeciwnym razie każda kolejna sprzedaż będzie postrzegana nie jako element planu rozwoju miasta, lecz jako krótkoterminowe pozyskiwanie środków finansowych kosztem zasobów, których nie da się już odzyskać.
